Schema Nordis, despre care DIICOT susține că a păgubit sute de români cu sume importante de bani, i-a făcut pe parlamentari să caute soluții în așa fel încât să nu se mai repete o situație similară. Digi24.ro a stat de vorbă cu doi avocați specializați în drept bancar și imobiliar pentru a înțelege ce măsuri trebuie adoptate de aleși, astfel încât românii să nu mai cadă în plasa unor astfel de scheme.
Schema Nordis, potrivit procurorilor DIICOT, ar fi „un mecanism complex de fraudă imobiliară” în cadrul căruia sute de persoane au plătit în avans pentru apartamente care, în realitate, nu au fost construite. Ultimele informații legate de dosarul DIICOT pot fi citite aici.
Între timp, firma a intrat în insolvență, iar 450 de persoane încearcă să își recupereze banii dați drept avans. Păgubiții au cerut și schimbarea Legii.
Săptămâna viitoare, aleșii coaliției PSD-PNL-UDMR ar urma să propună un proiect de lege care, dacă ajunge promulgat, ar trebui să îi apere pe clienți de posibile alte țepe date de dezvoltatorii imobiliari.
În acest context, Digi24.ro a cerut opiniile a doi avocați specializați, printre altele, în drept financiar-bancar și drept imobiliar – Daniel Moreanu și Alexandru Iorgulescu – pentru a înțelege concret cu ce soluții ar trebui să vină parlamentarii.
Cum s-a ajuns aici?
În primul rând, trebuie menționat că „actualul Cod civil nu protejează cumpărătorii” de situații tip Nordis, după cum a subliniat avocatul Daniel Moreanu, într-o declarație acordată Digi24.ro.
Concret, Legea nu clarifică, în acest moment, ce pot face dezvoltatorii imobiliari cu banii pe care clienții îi achită drept avans și nici nu garantează că, în cazul în care planul dezvoltatorilor eșuează din diverse motive, avansul poate fi restituit, a subliniat și avocatul Alexandru Iorgulescu pentru Digi24.ro.
O altă problemă care a ieșit la suprafață odată cu scandalul Nordis este că promisiunea de vânzare-cumpărare (sau antecontractul) încheiată între cumpărător și dezvoltator în momentul achitării avansului nu este notată în Cartea Funciară.
Acest lucru permite, practic, să existe situații în care un apartament este vândut de mai multe ori, au subliniat specialiștii cu care Digi24.ro a stat de vorbă.
Limitarea avansului – o măsură utilă?
Una dintre măsurile discutate de partide, dar și de specialiști în dreptul civil, este limitarea sumei pe care clienții o pot plăti drept avans.
Avocatul Daniel Moreanu a explicat pentru Digi24.ro că, în prezent, dezvoltatorii le cer clienților să aleagă între două posibilități: să dea un avans mai mic (exemplu, 20%) și să plătească un anumit preț pentru un apartament (exemplu, 100.000 de euro) sau să dea un avans mai mare (exemplu, 80%) și să plătească un preț mai mic pentru apartament (exemplu, 85.000 de euro).
„Aici intervine lăcomia umană. Oamenii puși în fața celor două opțiuni preferă să o plătească pe a doua. Beneficiază, practic, de reducere substanțială de preț. Este un mecanism simplu prin care clienții sunt atrași să plătească avansuri mai mari. Nu există dezvoltatori care să spună doar că avansul e de 90%. Ei propun cele două opțiuni și lasă clientul să aleagă. Limitarea avansului elimină din ecuația descrisă lăcomia umană”, subliniază doctorul în drept.
Acesta arată că, atunci când un client decide să cumpere un apartament aflat în stadiul de construcție, cumpărătorul „devine partener de afaceri al dezvoltatorului” și își asumă mai multe riscuri: că proiectul poate întârzia, că nu va obține actele necesare atunci când construcția e finalizată sau că dezvoltatorul intră în insolvență.
Avocatul Alexandru Iorgulescu menționează că limitarea avansului trebuie să fie însoțită de un „mecanism de garantare a restituirii” acestor sume. Practic, dacă proiectul eșuează din diverse motive, cel care a dat avansul să primească banii înapoi.
„O intervenție abruptă de limitare a avansului la un anumit procent din valoarea apartamentului, fără o analiză economică specifică țării noastre, poate să afectează libertatea de a contracta și bloca piața. Un astfel de blocaj e în detrimentul cumpărătorilor”, a subliniat avocatul specializat, printre altele, în drept financiar-bancar și practica insolvenței.
Alexandru Iorgulescu mai subliniază că avansul ar trebui să fie folosit doar la „cheltuieli aferente proiectului” și dă ca exemplu cazul Nordis, unde „una dintre cauzele insolvenței a reprezentat-o cheltuirea irațională a fondurilor colectate” de la cumpărători. Adică banii pe care un client îi achită dezvoltatorului drept avans să fie folosiți de acesta doar pentru construcția de imobile.
Înscrierea antecontractului în Cartea Funciară
Avocatul Daniel Moreanu propune și alte două măsuri. Acesta cere ca antecontractul (sau promisiunea de vânzare-cumpărare) să fie notat în cartea funciară, ca să fie evitată pe viitor vânzarea de mai multe ori a aceluiași apartament.
„În prezent, Legea permite, însă nu obligă la înscrierea promisiunii de vânzare în Cartea Funciară. Prin urmare, părțile pot renunța la notare așa cum s-a întâmplat și în cazul Nordis. Problema rezidă însă în ceea ce se poate nota până la momentul intabulării, perioadă în care în Cartea Funciară figurează doar terenul.
Inexistența unei posibilități de notare în cartea funciară a apartamentelor viitorului proiect imobiliar generează și imposibilitatea realizării unei veritabile publicități în momentul intabulării construcției și dezmembrării”, a explicat și avocatul Alexandru Iorgulescu.
Astfel, pe lângă obligativitatea de a nota antecontractele în cartea funciară, ar trebui făcute și alte intervenții punctuale, potrivit celor doi specialiști consultați de Digi24.ro.
Avocatul Daniel Moreanu arată că a identificat o soluție în acest sens. Acesta explică faptul că, în prezent, atunci când o persoană încheie un antecontract cu un dezvoltator și îl notează în cartea funciară a imobilului, dezvoltatorul va avea nevoie de acordul cumpărătorului la finalul proiectului, adică atunci când va împărți construcția pe apartamente.
„Dacă extindem acest exemplu, ne imaginăm o ipoteză în care s-au notat 150 de antecontracte în cartea funciară. Din punct de vedere legal, a obține 150 de acorduri este ceva extrem de complicat, să nu mai spunem că pot fi situații când unul sau mai mulți din cei 150 de cumpărători nu sunt în țară sau pur și simplu nu doresc să emită aceste acorduri, atunci proiectul este blocat în totalitate.
Acesta ar fi motivul real, practic și de înțeles pentru care dezvoltatorii nu permit notarea contractului în cartea funciară. Majoritatea dezvoltatorilor nu permit acest lucru nu dintr-un interes ascuns, ci pentru că Legea, așa cum este la acest moment, i-ar împiedica să efectueze intabularea fără acordul tuturor providenților cumpărători, acord dificil de obținut în practică”, a explicat doctorul în drept.
Daniel Moreanu propune, în acest sens, includerea în regulamentul de recepție și înscriere în cartea funciară a unei mențiuni potrivit căreia ar fi necesară aprobarea clientului pentru dezlipiri și alte operațiuni cadastrale.
Polița de asigurare
O altă măsură discutată de parlamentari a fost ideea de a obliga dezvoltatorii să încheie o poliță de asigurare care „să acopere riscurile asociate transferului de proprietate”.
Avocații consultați de Digi24.ro susțin, însă, că această măsură nu poate fi pusă în practică și că ar fi mai degrabă „o perdea de fum”. Specialiștii arată că în România nu există un asigurator care să furnizeze acest tip de poliță la scară largă sau că implementarea acestei măsuri ar putea duce la scumpirea apartamentelor.
Ce se discută în prezent
Parlamentarii coaliției au demarat consultări cu reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari, Uniunea Națională a Notarilor Publici, Consiliul Legislativ și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Prima întâlnire a avut loc în această săptămână, iar liderul senatorilor PSD, Daniel Zamfir, a anunțat la finalul acesteia că proiectul va fi pus în dezbatere publică săptămâna viitoare.
Zamfir a menționat principiile pe care se va baza noua Lege: clienții care vor plăti avans vor fi înscriși provizoriu în Cartea funciară a imobilului, iar sumele plătite drept avans vor fi folosite strict pentru dezvoltări imobiliare.
Liderul senatorilor PSD a menționat, însă, că părerile au fost diferite în ceea ce privește limitarea avansului plătit de cumpărători și că nu se ia în calcul introducerea asigurărilor.
„Cineva, dacă dorește de bună-voie să plătească zeci de mii de euro pe niște desene, este opțiunea proprie”, a subliniat Daniel Zamfir, după întâlnirile cu reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari.
Acesta a și subliniat că va fi vorba de un singur proiect legislativ, în condițiile în care, începând cu luna octombrie, au existat trei propuneri lansate de PSD, PNL și USR.
„Autoritățile poartă la rândul lor o răspundere”
Lacunele din Lege nu au fost, însă, „singurele cauze ale eșecului Nordis”, după cum a subliniat avocatul Alexandru Iorgulescu. Acesta a menționat că „autoritățile statului poartă la rândul lor o răspundere, întrucât „nu au analizat îndeajuns activitatea companiilor și nu au intervenit din timp”.
„S-a permis edificarea, în parte fără autorizație de construcție, efectuarea si deducerea unor cheltuieli care nu se circumscriu obiectului de activitate (ex. achiziții cu caracter voluptoriu, deplasări în afara scopului de afaceri etc), comunicarea de stadii false de construcție, limitarea accesului nu numai a promitenților, ci și a autorităților la șantier etc”, a adăugat Alexandru Iorgulescu, care arată că ANAF, ISC sau ANPC aveau obligația să acționeze în acest caz.
