Bucureștiul „e mult mai puțin pregătit” pentru un cutremur decât a fost în anul 1977, când un seism de 7.4 pe scara Richter a distrus peste 150.000 de apartamente și a omorât 1.500 de oameni. Știm, la nivel oficial, că sunt aproximativ 800 de clădiri vulnerabile în fața unui cutremur, în condițiile în care, în analizele experților, se vorbește de zeci de mii de astfel de clădiri. În al treilea articol din seria „Bucureștiul cu bulină roșie”, vă vom arăta cum au ajuns apartamente situate în clădiri vulnerabile la un cutremur să fie vândute la peste 2.000 de euro pe metrul pătrat, fără ca oamenii să știe, real, riscul la care se supun.
Acesta este al treilea articol din seria „Bucureștiul cu bulină roșie”. În primul episod am arătat cum ne putem da seama că blocul în care locuim s-ar putea prăbuși în cazul unui cutremur și de ce este importantă verificarea făcută de experți. În al doilea episod v-am arătat, concret, motivele pentru care nu știm exact câte clădiri din București sunt, în realitate, vulnerabile în fața unui seism.
CITEȘTE ȘI:„Bucureștiul cu bulină roșie” (I). Cum știm dacă blocul în care locuim ar putea fi avariat la un mare cutremur
CITEȘTE ȘI: „Bucureștiul cu bulină roșie” (II). De ce nu știm, concret, câte clădiri sunt vulnerabile la cutremur. Anomaliile din teren
„Apartament luxos de 4 camere, la 10 minute de Universitate”, cu o chirie de 1.300 de euro pe lună.
Așa începe un anunț imobiliar prin care o agenție încearcă să închirieze un apartament de 102 metri pătrați într-un bloc de pe strada Armenească, 10.
Acest bloc a fost construit în anul 1935. Nicăieri în acest anunț imobiliar nu apare faptul că blocul a fost expertizat la începutul anilor ’90 și a fost încadrat la clasa Urgență 2.
Un alt anunț imobiliar transmite că se vinde un apartament cu 2 camere, de 44 de metri pătrați, dintr-un bloc din zona Cișmigiu, cu 105.000 de euro. Reiese, astfel, 2.300 de euro/metrul pătrat.
„Datorită poziționării sale excelente, proprietatea se pretează perfect pentru: Investiție (chirie pe termen lung sau regim hotelier). Reședință pentru profesioniști sau studenți care vor să fie aproape de centrul decizional și academic al orașului”, mai scrie în acel anunț.
În anunț e menționat că blocul, construit în anul 1965, este încadrat la Urgență 2.
Altă zonă, același preț. Un apartament de 2 camere în zona Iancului se vinde cu 120.000 de euro, adică 2.200 de euro/metrul pătrat. Blocul a fost construit în anul 1960.
„Blocul este încadrat la Urgență 3, se poate credita”, dă asigurări agenția imobiliară.
Iar lista poate continua. O analiză Digi24.ro a indicat că zeci de apartamente situate în blocuri catalogate drept „Urgență” sunt scoase la vânzare sau date spre închiriere.
Ce se știe despre categoria „Urgență”
Am încercat să aflăm direct de la agenți imobiliari ce presupune ideea că un bloc este încadrat la „Urgență”.
„Este important pentru vânzare, nu pentru chirie. Nu e nicio problemă, acolo sunt foarte multe apartamente care au fost închiriate prin regim hotelier. Sunt, de fapt, trei categorii de risc seismic – 1,2,3 – apoi urgență 1,2,3. Urgență 2 ar însemna, practic, risc seismic 5. Riscul e o problemă, dar scade riscul la Urgență 1, la Urgență 2 și tot așa”, susține agentul imobiliar care încerca să închirieze un apartament din zona Cișmigiu, dintr-un bloc încadrat la U2.
„Clasa U2 înseamnă că imobilul are unele vulnerabilități la cutremur. Din informatiile pe care le am, bancile nu acorda credite pentru U2”, a spus un alt agent imobiliar care încerca să vândă un apartament dintr-un alt bloc încadrat la U2.
Ce înseamnă, în realitate, clasa „Urgență”
Informația transmisă de primul agent imobiliar este complet falsă. Informația transmisă de al doilea agent imobiliar este parțial adevărată.
În 1991 a început prima expertizare a clădirilor din București. Atunci nu existau clase de risc seismic, ci niveluri de „urgență”. Vom detalia acest istoric, pentru a înțelege cum s-a ajuns aici, la finalul articolului.
Reamtim că am tratat pe larg modul în care experții decid cum să încadreze o clădire într-o clasă de risc seismic, dar și ce presupun aceste clase de risc seismic, în primul articol din seria „Bucureștiul cu bulină roșie”. Detalii, aici.
După șase ani de expertizări, s-a stabilit că în București sunt aproximativ 2.000 de clădiri unde ar fi fost necesară intervenția de consolidare într-un interval de timp de la 2 la 10 ani.
Așa am ajuns în situația „U”-urilor – anume clădiri încadrate la nivelul de „Urgență”.
Practic, U1 însemna că respectiva clădire trebuie consolidată în următorii doi ani, U2 însemna că respectiva clădire trebuie consolidată în următorii cinci ani, iar U3 însemna că respectiva clădire trebuie consolidată în următorii zece ani.
Clasa „Urgență” a dispărut la finalul anilor 90, când a fost introdusă clasa de risc seismic. Foarte puține dintre clădirile încadrate la „U” au trecut, ulterior, la o clasă de risc seismic. Cele mai multe au rămas „Urgență”.
Aproape 30 de ani au trecut de când s-a renunțat la clasa „Urgență”, însă în București încă sunt clădiri, peste 1.500, care au rămas doar cu încadrarea la „U”.
„Pe hârtie ele nu există, de fapt. Ne prefacem că nu știm nimic despre acele clădiri”, a subliniat Matei Sumbasacu, inginer constructor și fondator al organizației Re:Rise.
Cele mai multe blocuri cu „U” sunt, de fapt, blocuri cu risc seismic ridicat
Clădirile încadrate la Urgență nu sunt echivalate din start la o clasă de risc seismic. Pe scurt, U1 nu presupune din start că e Risc Seismic 1, cum nici U2 nu înseamnă din start că e Risc Seismic 2. Pentru a stabili clasa de risc seismic, trebuie să fie făcută din nou o expertiză asupra acestor clădiri.
Digi24.ro a cerut autorităților din București să furnizeze o listă cu clădirile încadrate inițial la „Urgență” care au fost reexpertizate și care au fost încadrate la clasa de risc.
Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) a furnizat această statistică. 52 de clădiri din București, încadrate inițial la U1, U2 și U3, expertizate încă o dată între 2020 și 2024, au fost încadrate la Risc Seismic 1 și Risc Seismic 2.
Din 52 de clădiri înacadrate inițial la U1, U2 și U3, doar una a fost reîncadrată la Risc Seismic 2, restul au fost reîncadrate la Risc Seismic 1.
Matei Sumbasacu a subliniat că toate clădirile trecute la clasa de Urgență erau, de fapt, „foarte vulnerabile” la un eventual cutremur.
„Foarte vulnerabil înseamnă că cu analizele care s-au făcut atunci – aici poate e o discuție, expertizele erau poate mai puțin sofisticate și nu erau 100%, 1:1, așa cum e acum – dar cu analizele și instrumentele disponibile atunci, experții tehnici au spus că aceste clădiri pot să ducă maxim 35% din cutremurul de calcul, cutremurul pentru care ne pregăteam în anii 90”, a explicat acesta.
- „Cutremurul de calcul” despre care vorbește Matei Sumbașacu este un termen tehnic folosit în proiectarea seismică a construcțiilor. Este practic un seism ipotetic pe care proiectanții îl folosesc în procesul de proiectare pentru a înțelege rezistența la cutremur al unei clădiri.
- Teoretic, cu cât acest procent se apropie de 100%, cu cât clădirea este mai rezistentă la cutremurul simulat pe calculator.
- În cazul clădirilor încadrate la Urgență, aceste procente variau între 0-15% pentru U1, 15-25% pentru U2 și 25-35% pentru U3, a explicat Matei Șumbasacu.
- „Dacă o clădire ducea 35% din cutremurul de calcul din 1997, ea probabil ar duce undeva la 20% din cutremurul de calcul de acum, din 2025. Mai mult, au mai trecut încă aproximativ 30 de ani de când erau aceste clădiri expertizate – aproape 60% dintr-o viață de clădire. Timp în care ele, evident, s-au degradat, nu au fost consolidate”, a mai subliniat acesta.
„Dacă în anii ’90 o clădire a fost încadrată la U1, după normele actuale, care sunt mult mai stricte și mai severe, inclusiv din perspectiva estimării acțiunii seismice, cel mai probabil o să fie în Risc Seismic 1. Ce spun agenții imobiliari, că ele nu sunt încadrate în clase de risc seismic, e doar așa, o chestiune de interpretare a limbii române, dar nu înseamnă că imobilul nu are niciun risc în momentul de față”, a indicat și inginerul Andrei Teodorescu, pentru Digi24.ro.
Important de menționat în acest sens că toate clădirile pot fi încadrate într-o clasă de risc seismic. Clădirile noi, de exemplu, sunt încadrate la Risc Seismic IV. Categoriile vulnerabile la cutremur sunt cele încadrate în Risc Seismic I și Risc Seismic II.
Și băncile se feresc să dea credite pentru clădirile marcate cu „U”
Un agent imobiliar transmitea, despre un bloc amplasat pe Bulevardul Chișinău, construit în anul 1980, că doar trei bănci oferă credit pentru proprietățile încadrate la Urgență 2.
Cătălina Roibu, broker de credite imobiliare, a confirmat acest lucru pentru Digi24.ro. Chiar și cele trei bănci care oferă credite pentru achiziția unui apartament dintr-un bloc încadrat la clasa „Urgență” pun condiții suplimentare:
- „Un avans mai mare, care poate ajunge până la 50% din preț;
- Să existe o ofertă de asigurare de la un asigurator care e dispus să acopere și riscul de cutremur;
- Acel imobil să fie încadrat la o anumită clasă de Risc Seismic, în urma unei expertize”, potrivit analizei brokerului Cătălina Roibu;
Băncile nu oferă credite pentru a achiziționa un imobil încadrat la Risc Seismic I și Risc Seismic II.
„Pentru multe clădiri aflate în urgență s-a constatat că, în baza unei expertize pentru stabilirea riscului seismic, acestea ies încadrate în categoria Rs1 sau Rs2 – riscuri care nu sunt creditabile prin bancă”, a subliniat brokerul Cătălina Roibu, în răspunsul acordat Digi24.ro.
Al doilea motiv pentru care băncile se feresc de clădirile marcate la „Urgență” este că „timpul pentru reabilitarea acestor clădiri a fost depășit, iar lucrările de reabilitare nu au fost efectuate”, potrivit sursei citate.
Cum s-a ajuns aici?
Matei Sumbasacu, fondatorul organizației Re:Rise, a explicat pentru Digi24.ro că imediat după cutremurul din 1977, rapoartele autorităților de atunci arătau că sunt undeva la 2.000 de clădiri în București care aveau nevoie de intervenții de urgență.
Problema, însă, a fost „băgată sub preș” chiar de Nicolae Ceaușescu și abandonată până după Revoluție, a subliniat acesta.
- Inginerul Gheorghe Ursu a încercat, totuși, să tragă un semnal de alarmă în 1979 și a transmis o scrisoare către Radio Europa Liberă prin care vorbea despre nivelul insuficient al intervențiilor de după cutremur și modul în care Ceaușescu a interzis consolidarea imobilelor afectate.
- Gheorghe Ursu a murit, însă, în 1985, într-o celulă după două luni în care a fost torturat de Miliție. Fusese arestat în acel an sub pretextul că ar fi deținut ilegal valută, adică 17 dolari. Inițial, torționarii lui au fost achitați de Înalta Curte de Casație și Justiție în 2023, însă la finalul lui 2024 aceeași instanță a decis reluarea procesului. Detalii, aici.
Statul român a revenit asupra problemei la câțiva ani după revoluție, în anii ’90. În 1991, a început prima expertizare a clădirilor din București. Însă atunci nu existau clase de risc seismic (despre care Digi24.ro a scris, pe larg, aici), ci acele niveluri de „urgență”.
În 1996-1997 s-a introdus prima oară noțiunea de clasă de risc seismic. Autoritățile au avut în acei ani câteva zile la dispoziție pentru a stabili care din clădirile expertizate până atunci (cele cu „U”) ar putea fi încadrate la clasa I de risc seismic.
Despre Clasa de Risc Seismic I se menționa în 1997 doar că e „clasa corespunzând construcţiilor cu risc ridicat de prabusire la cutremure”.
Între 2008 și 2009 au fost adoptate alte acte oficiale prin care au fost introduse și „criterii cantitative” (bazate pe cifre) în funcție de care să fie evaluată o clădire. Aceste acte au fost actualizate încă o dată în anul 2019, după cum explică și Ministerul Dezvoltării.
